一、那張截圖說的其實是付款順序

國家外匯管理局 2025 年 9 月發佈《關於深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》，把在粵港澳大灣區試點實施的港澳居民購房結匯支付便利推廣至全國：境外個人在滿足房地產主管部門和各地購房資格條件下，可以在取得房地產主管部門的購房備案證明文件之前，憑購房合同或者協議先行在銀行辦理購房所涉外匯資金結匯支付，後續再向銀行補交購房備案證明文件。

國家外匯管理局副局長、新聞發言人李斌在答記者問裡講了改這一格的緣由：政策出臺前，境外個人境內購房辦理資金結匯支付需提供房地產主管部門出具的購房備案證明文件，而房地產企業或者二手房出讓方通常要求先收到首付款才辦理網籤；一方要備案證明、一方要先收錢，順序卡住了。

換句話說，改的是「先結匯、後補備案」這個先後，不是「誰能買、能買幾套」。把這兩件事讀成一件，最容易在交定金之後才發現資格沒核過。

二、「並未改變現行境外個人境內購房政策」是主管部門自己說的

同一份答記者問寫明：此次境外個人境內購房結匯支付便利化調整，僅針對銀行辦理資金結匯支付的審核程序進行優化，並未改變現行境外個人境內購房政策；境外個人享受政策便利的前提是符合房地產主管部門和各地購房資格條件。

新華社 2025 年 10 月 5 日轉載經濟日報《「取消境外個人境內限購房令」系誤讀》，把這兩句又強調了一遍，並引述招聯首席研究員董希淼的提示：「先結後補」重在便利結匯支付，並非放鬆購房門檻，也不改變購房資格、數量與房屋用途等規定。董希淼這句是受訪專家表述，不是條文；寫在這裡，是因為它把誤讀的那一層說得很直白。

外匯局同一份通知還有一句常被一起轉發的：縮減資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣在境內支付使用的負面清單，取消不得用於購買非自用住宅性質房產的限制。這一句管的是資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣的使用範圍，與「境外個人從境外匯入購房款」不是同一筆錢，也不是同一條審核鏈。兩句話同在一頁，不等於買房這一格整體放開。

三、「只能購買一套用於自住的住房」出自哪裡

住房和城鄉建設部、國家外匯管理局《關於進一步規範境外機構和個人購房管理的通知》（建房〔2010〕186號）第一條寫：境外個人在境內只能購買一套用於自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋；法律法規另有規定的除外。同一份通知第二條另列「境外個人名下在境內無其它住房的書面承諾」。這份全文見於山西省住房和城鄉建設廳、國家外匯管理局山西省分局 2010 年 12 月 2 日的轉發件。

另一份常被地方問答援引的是《關於調整房地產市場外資准入和管理有關政策的通知》（建房〔2015〕122號）第三條，佛山市人民政府門戶網站的問答逐字引為：境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批准從事經營房地產的企業除外）和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房（含新建商品住房和二手商品住房）。

兩份文本的措辭不同：一份寫「只能購買一套」，一份寫「在境內工作、學習的境外個人」與「符合實際需要」。這裡不替發佈部門判定後一份是否整體替代前一份，也不把「一套」當成今天每座城市都還在執行的數——按擬購房城市當期公佈的執行文本核。

四、各地當年那一格，確實寫得不一樣

廣州從化區住建交通局 2026 年梳理購房政策：自 2026 年 1 月起廣州全域取消住房限購，無戶籍、社保、套數限制；港澳臺居民憑《港澳居民來往內地通行證》《臺灣居民來往大陸通行證》等有效身份證件即可購房，無需提供工作、學習證明或者社保、個稅繳納記錄；境外個人、機構購買商服類物業需分別提交自住自用、實際辦公所需書面承諾。

佛山市人民政府門戶網站禪城區問答：目前佛山限購政策已取消，但仍要按建房〔2015〕122號第三條核；另據《佛山市住房和城鄉建設局關於進一步優化港澳居民購房資格申請流程的通知》，港澳居民購買存量房由房地產中介機構或者買方在網籤環節上傳購房承諾書確認購房資格，原購房資格申請方式暫停執行；港澳臺居民、華僑、外籍人士在佛山購房無套數限制，可購買第二套及以上房產，按要求在存量房網籤時上傳自用、自住書面承諾即可。

香港消費者委員會《大灣區住房錦囊 · 佛山》頁面（頁面標註資訊最後更新為 2026 年 8 月，並寫明只供一般參考、並非法律意見）寫：港澳居民提供自用、自住的書面承諾可獲得購房資格，豁免在本地居住、學習或工作年限證明及繳納個人所得稅、社保的條件；委託代理人購買及申請辦理不動產登記，須另交經公證或認證的授權委託書及代理人身份證明。這是香港消委會的整理頁，不是內地主管部門文本。

五、三格分開，才不會在窗口前白跑

購房資格這一格，給出方是房屋所在地住房和城鄉建設部門、房地產交易與網籤窗口：能不能買、有沒有套數限制、要不要工作學習證明或社保個稅記錄、自用自住書面承諾在哪個環節上傳。

結匯支付這一格，給出方是國家外匯管理局與辦理銀行：境外匯入的外幣怎麼換成人民幣、什麼時候交備案證明、交易不成怎麼原路退回。2025 年那次調整隻在這一格里。

不動產登記這一格，給出方是不動產所在地登記機構：網籤備案之後交哪些身份材料、權利怎麼記到登記簿上。三格各有自己的文本，任何一格辦不成，另外兩格辦得再順也不等於房子買成了。

六、交定金之前，把三格分開問

向擬購房城市住建部門或者房地產交易與網籤窗口問三句：我這種情況今年要不要購房資格核驗、有沒有套數限制；自用自住書面承諾要不要寫、在哪個環節上傳；我手上的通行證或者居住證在不在受理清單裡。

向辦理結匯的銀行與當地外匯管理局分支局問三句：境外匯入購房款這次走哪一套流程；能不能先憑購房合同辦結匯、備案證明要在多少天內補交；交易不成時資金怎麼原路退回、匯款附言要寫什麼。

向不動產登記中心問一句：網籤備案之後申請轉移登記，需要哪些身份材料與權屬來源材料。問的時候把話說具體——問的是今年、這座城市、這一套房子，不是「境外人士」這四個字。

參考資料

1. 《國家外匯管理局關於深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》及國家外匯管理局副局長、新聞發言人李斌就該通知答記者問，國家外匯管理局網站，2025 年 9 月 15 日；用到「先結後補」「並未改變現行境外個人境內購房政策」與資本項目收入負面清單三處。

1. 《「取消境外個人境內限購房令」系誤讀》，經濟日報，新華社網站轉載，2025 年 10 月 5 日；用到主管部門對誤讀的澄清與受訪專家的提示，專家表述已標明性質。

1. 《關於進一步規範境外機構和個人購房管理的通知》（建房〔2010〕186號），住房和城鄉建設部、國家外匯管理局；全文見山西省住房和城鄉建設廳、國家外匯管理局山西省分局晉建房字〔2010〕456號轉發件，山西省政府門戶網站，2010 年 12 月 2 日；用到第一條與第二條。

1. 《關於調整房地產市場外資准入和管理有關政策的通知》（建房〔2015〕122號）第三條，按佛山市人民政府門戶網站「關於進一步優化房地產市場平穩健康發展的指引（禪城區）」頁面所引逐字讀；地方問答屬辦事指引，標性質。

1. 《從化區全面梳理最新購房政策，助力群眾安居置業》，廣州市從化區住建交通局，從化區政府網，2026 年；用到 2026 年 1 月起廣州全域取消限購與港澳臺居民購房證件那一格，屬一地當年梳理。

1. 《大灣區住房錦囊 · 佛山》，香港消費者委員會網站，頁面標註資訊最後更新為 2026 年 8 月、只供一般參考；用到自用自住書面承諾與豁免證明那一格，屬港澳機構整理頁。