一、容易被翻錯的一格：委託在第十二條，不在第十四條

《不動產登記暫行條例實施細則》2016 年 1 月 1 日以國土資源部令第 63 號公佈，2019 年第一次修正；2024 年 5 月 21 日自然資源部令第 14 號《關於第六批修改的部門規章的決定》第二次修正，自公佈之日起施行，全文見中國政府網 2024 年第 22 號國務院公報。

該決定把第十二條第四款修改為：「境外申請人委託他人辦理處分不動產登記的，其授權委託書應當按照國家有關規定辦理認證或者公證；我國締結或者參加的國際條約有不同規定的，適用該國際條約的規定，但我國聲明保留的條款除外。」

常被翻錯的是第十四條：那一句寫的是因繼承、受遺贈取得不動產申請登記時應提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關於不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關係材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。委託他人處分不動產的那一句，在第十二條第四款。

同一次修改還分別給第九條加了在線申請實名認證與電子材料不再提交紙質材料、給第二十條加了電子證書證明與紙質同等效力、給第二十二條改了權屬證書遺失滅失的補發。四件事各有條號，別順著一條往下讀。

二、「委託」兩個字的範圍比想象中窄

實施細則第十二條前幾款寫明：當事人可以委託他人代為申請不動產登記；代理申請不動產登記的，代理人應當向不動產登記機構提供被代理人簽字或者蓋章的授權委託書；自然人處分不動產，委託代理人申請登記的，應當與代理人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委託書，但授權委託書經公證的除外。

唐山市不動產登記中心轉載濟寧市不動產登記中心的問答，把這條落成三句：出售房屋這類處分不動產的行為，需要提交經公證的委託書，或者經不動產登記機構工作人員現場或線上見證下籤署的委託書；代理人為兩人或者兩人以上代為處分不動產的，全部代理人應共同代為申請，但當事人另有約定的除外。

也就是說，內地自然人處分不動產，現場共同籤、公證、登記機構見證是幾條可走的路；境外申請人委託他人辦理處分不動產登記，另加一層認證或者公證。兩句話不合成一句「所有委託都要公證」，也不把「購買」與「處分」當成同一格——第十二條第四款限定的是處分不動產登記。

上海市規劃和自然資源局問答另給辦結時間：核發不動產權證書的，自受理申請之日起 20 日內辦結；核發不動產登記證明的 7 日內（異議登記為當天）；遇法定節假日順延、公告日期不計算在內，符合規定的申請材料才能受理，需補齊文件的以補齊日為受理日。這是一地公開的承諾時限，不是《不動產登記暫行條例》第二十條給的 30 個工作日上限。

三、「五不準」管的是委託書裡能寫什麼

司法部《關於公證執業「五不準」的通知》（司發通〔2017〕83號，2017 年 8 月 14 日）第三條：不準辦理涉及不動產處分的全項委託公證。公證機構、公證員辦理涉及不動產處分的委託公證，應當按照「重大事項一次一委託」的原則，告知當事人委託抵押、解押、出售、代收房款等的法律意義和法律後果，不得辦理一次性授權全部重要事項的委託公證，不得在公證書中設定委託不可撤銷、受託人代為收取售房款等內容。

第四條另寫：不準辦理具有擔保性質的委託公證；辦理涉及不動產處分的委託公證時，應當嚴格審查申請人的真實意思表示，審查其與受託人是否具有親屬關係，不得辦理名為委託實為擔保，或者可能存在擔保性質的委託公證。

所以從港澳臺寄來一張寫著「全權處理該房產一切事宜、本委託不可撤銷、售房款由受託人代收」的委託書，卡住的不是紙張格式，也不是翻譯，是內容本身。要改的不是找一份更漂亮的模板，而是把這一次要辦的那一項單獨寫清楚。

四、三地文書，各有自己的走法

龍巖市不動產登記中心《港澳臺居民及華僑、外國人不動產登記辦事指南》把不能親自到場的情形寫得很細：境外申請人授權委託代理人辦理，其授權委託書必須經過公證或認證；在香港特別行政區申辦公證文書，須由司法部委託的「中國委託公證人（香港）」出具，並經中國法律服務（香港）有限公司加章轉遞；在澳門特別行政區申辦的，可由司法部委託的「中國委託公證人（澳門）」出具並經中國法律服務（澳門）公司核驗，或由中國法律服務（澳門）公司直接辦理；臺灣地區公證機構出具的公證書，須經中國公證員協會或者境內省級公證協會轉寄。

綏芬河市不動產登記中心一篇業務探討文補了來龍去脈：1981 年司法部開始委託香港律師辦理髮往內地使用的公證文書，1992 年中國法律服務（香港）有限公司設立公證文書審核轉遞辦公室；臺灣地區一側依 1993 年《兩岸公證書使用查證協議》及司法部《海峽兩岸公證書使用查證協議實施辦法》，公證書副本由臺灣海基會轉寄至當事人指定的大陸使用地區省級公證協會，核驗查證後使用，實務中還要核對省級公證協會出具的核對相符證明書與核對專用章。這篇是基層登記中心的業務探討文，不是部委規章，寫在這裡只為說明手續為什麼長這樣。

廣州市規劃和自然資源局辦事指引另給文本要求：委託書必須提交正本；委託書使用外文書寫的，同時提交中文譯本；不動產買賣、抵押等涉及處分的登記，雙方當事人不能委託同一代理人；以公證委託方式辦理二手房轉移、贈與、析產、抵押、居住權、地役權登記等，公證書須經公證部門複核；委託書在國外形成的，需登記機構工作人員與委託人視頻連線核實委託意願。

唐山市不動產登記中心轉載的問答還提醒：境外出具的公證文書如為外文，應在不動產登記所在地進行翻譯公證，或提供翻譯的漢字譯本、經當事人簽字確認且對漢字譯本的真實性負責；除國外的公證文書有特別規定外，香港特別行政區、澳門特別行政區、臺灣地區的公證文書按照國家有關規定進行認證、簽發附加證明書或者轉遞。

五、寄出之前，先跟窗口對一遍

向擬辦登記的不動產登記中心問三句：我這種情形算不算「境外申請人委託他人辦理處分不動產登記」；委託書要認證、要公證，還是可以在登記機構現場或線上見證下籤；正本、中文譯本、視頻連線核實委託意願這幾項，本地是怎麼要求的。

向出具文書的機構問兩句：這次委託只寫出售、抵押、代收房款中的哪一項，能不能按「重大事項一次一委託」分開出；擬好的文本里有沒有「不可撤銷」「代為收取售房款」這類需要刪掉的字樣。

向代理人交代清楚到場材料：雙方身份證明、代理人身份證明、登記申請書、二手房買賣合同、不動產權屬證書等，與買方共同申請轉移登記；代理人為兩人以上代為處分不動產的，全部代理人應共同代為申請（當事人另有約定的除外）。

參考資料

1. 《自然資源部關於第六批修改的部門規章的決定》（2024 年 5 月 21 日自然資源部令第 14 號公佈施行）及隨決定重新公佈的《不動產登記暫行條例實施細則》，中國政府網 2024 年第 22 號國務院公報；用到第十二條第四款、第十四條、第九條第三款、第二十條第一款、第二十二條第二款與沿革說明。

1. 《不動產登記暫行條例》（國務院令第 656 號），中國政府網；用到第十六條申請材料與第二十條 30 個工作日。

1. 《司法部關於公證執業「五不準」的通知》（司發通〔2017〕83號，2017 年 8 月 14 日），司法部官網；用到第三條與第四條。

1. 《港澳臺居民及華僑、外國人不動產登記辦事指南》，龍巖市不動產登記中心；用到身份證明清單、境外委託的公證認證路徑與漢字署名，屬一地登記中心辦事指南。

1. 《不動產登記中對身份證明、委託書的具體要求》，廣州市規劃和自然資源局，廣州市人民政府門戶網站；用到委託書正本、中文譯本、不得委託同一代理人等文本要求，屬一地辦事指引。

1. 《不動產登記年度熱點問題解答（十二）》，唐山市不動產登記中心轉載濟寧市不動產登記中心問答；以及《談談不動產登記中的港澳臺》，綏芬河市不動產登記中心業務探討文；兩篇均標明為登記機構業務文字，只用於手續走法與沿革的對照。