一、條例第十六條只寫「身份證明材料」，沒寫哪幾張

《不動產登記暫行條例》（國務院令第 656 號）第十六條列了六項：登記申請書；申請人、代理人身份證明材料、授權委託書；相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；不動產界址、空間界限、面積等材料；與他人利害關係的說明材料；法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。

同一條還寫著兩句話：申請人應當提交下列材料，並對申請材料的真實性負責；不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示範文本等信息。

所以「我這種證件能不能用」這件事，答案不在一份全國統一清單裡，而在不動產所在地登記機構公開的目錄中。先找到那一份目錄，再回頭看自己手上那張證屬於哪一檔。

二、一份地方指南把四類申請人分開列了

龍巖市不動產登記中心《港澳臺居民及華僑、外國人不動產登記辦事指南》寫：港澳居民可提交以下任一有效身份證明原件——香港／澳門永久性居民身份證、香港／澳門特別行政區護照、中華人民共和國港澳居民居住證、港澳居民來往內地通行證；臺灣居民可提交臺灣居民來往大陸通行證（俗稱臺胞證）或者中華人民共和國臺灣居民居住證；華僑必須同時提交中華人民共和國護照與國外長期居留身份證件（如綠卡、永久居留證等）；外籍人士可提交外國人永久居留身份證或者國籍所在國護照。

「任一」與「同時」兩個詞要分開讀：港澳臺居民是清單裡任選其一，華僑是兩樣一起交。這份是一地登記中心的辦事指南，寫的是該中心的受理做法，不是部委規章；換一座城市，先核當地公開目錄。

綏芬河市不動產登記中心一篇業務探討文另寫：基於一箇中國的政治原則，臺灣地區簽發的身份證及護照不能作為大陸地區不動產登記的合法身份證明材料，臺灣地區自然人在大陸辦理不動產登記的合法身份證明材料僅有中華人民共和國臺灣居民居住證及臺灣居民來往大陸通行證；港澳四種證件均可。該文還提醒，港澳地區簽發的出生證明、結婚證、死亡證明、親屬關係證明要在內地使用，同樣要經過公證及轉遞手續，臺灣地區同類材料按兩岸查證程序辦。這篇是基層登記機構業務文，不是部委規章，寫在這裡是為說明材料為什麼常常不能直接用。

0607 那篇寫的是打官司立案時授權委託書的證明手續，這邊是登記申請的身份證明與權屬來源材料；兩處給出方不同、文書用途不同，不互相搬用。

三、證上署名用漢字，不是把證件照抄一遍

龍巖市不動產登記中心指南「不動產權證署名問題」寫：根據《不動產登記規程》規定，申請人（代理人）應使用身份證明材料上的漢字姓名或者名稱；申請人的姓名或者名稱為外文的，應使用漢字譯名，可在申請書備註欄記載其身份證明材料中的姓名或者名稱；不動產權證上權利人應為漢字。

廣州市規劃和自然資源局指引另寫委託書必須提交正本、外文書寫的須同時提交中文譯本。漢字譯名與中文譯本不是同一件事：一個是證上寫什麼，一個是材料附什麼。港澳證件上的姓名可能是繁體，也可能含外文拼寫；簡體登記、證件原件、申請書備註欄記載原件寫法，是三格。填表時把三格對齊，比發證之後再逐份改合同、匯款憑證省事。

還有兩格容易混：0528 寫的是畢業證書按學生招生錄取時填報的個人信息填寫，0556 寫的是學歷註冊並提供網上查詢後學校不得變更；那兩格歸學籍學歷，這邊歸不動產登記簿，給出方不同。換髮新證之後證件號碼變了，要不要辦變更登記、按哪一格辦，公開統一文本里未見可逐字引用的、專門面向港澳臺居民的條款；落到擬辦登記的不動產登記中心窗口，不替它下結論。

順帶一句共有的：實施細則第十條寫，處分共有不動產申請登記的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外；按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。夫妻聯名、父母與子女聯名，先看清簿上記的是「按份」還是「共同」。

四、簽字之前，把三格念一遍

向不動產所在地登記中心問三句：公開的申請材料目錄裡，港澳居民、臺灣居民分別可交哪幾張身份證明原件；要不要同時交通行證與居住證；申請書上「有效身份證件號碼」欄填哪一串。

向受理窗口問兩句：證上的權利人姓名按哪一份證件上的漢字寫；證件上是繁體或者外文時怎麼用漢字譯名、能不能在申請書備註欄記載原件上的寫法。

向出具港澳臺證明材料的一方問一句：出生、婚姻、親屬關係等文書要用於內地登記，按哪條公證轉遞或者查證路徑辦，正本與中文譯本要幾份。問清楚了再籤，別等證印出來才發現三處寫法對不上。

參考資料

1. 《不動產登記暫行條例》（國務院令第 656 號）第十六條，中國政府網；用到六項申請材料、真實性責任與公開材料目錄兩句。

1. 《港澳臺居民及華僑、外國人不動產登記辦事指南》，龍巖市不動產登記中心；用到四類身份證明清單與《不動產登記規程》漢字署名那一格，屬一地登記中心辦事指南。

1. 《談談不動產登記中的港澳臺》，綏芬河市不動產登記中心業務探討文；用到臺灣地區證件在大陸登記中的使用口徑與港澳臺證明材料的公證轉遞，標明為基層登記機構業務文字。

1. 《不動產登記中對身份證明、委託書的具體要求》，廣州市規劃和自然資源局，廣州市人民政府門戶網站；用到委託書正本與中文譯本要求，屬一地辦事指引。

1. 《不動產登記暫行條例實施細則》第十條，中國政府網所載 2024 年第二次修正文本；用到處分共有不動產須由佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請那一格，以說明它與身份材料、證上署名並非同一層。