一、先分清三條路

《中華人民共和國契稅法》第二條寫，「轉移土地、房屋權屬」是指土地使用權出讓、轉讓（包括出售、贈與、互換），以及房屋買賣、贈與、互換；同條第二款還寫，以作價投資（入股）、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移權屬的，照章徵收契稅。買賣、贈與、繼承是三種不同的取得原因，登記時走的是不同材料，稅上也落在不同條。

第三條給的是幅度：契稅稅率為百分之三至百分之五；具體適用稅率由省、自治區、直轄市人民政府在幅度內提出，報同級人大常委會決定，並報全國人大常委會和國務院備案，還可以對不同主體、不同地區、不同類型的住房確定差別稅率。所以「贈與一律3%」這類順口話，不能跨省照抄——各地當年具體稅率要按所在省級文本讀。

第四條另寫計稅依據：房屋買賣按權屬轉移合同確定的成交價格；房屋贈與以及其他沒有價格的轉移權屬行為，按稅務機關參照房屋買賣的市場價格依法核定的價格。贈與沒有成交價，不等於沒有計稅依據。

二、法定繼承免徵契稅，寫在法律第六條第（五）項

中國人大網所載《中華人民共和國契稅法》第六條逐項列免徵情形，第（四）項是「婚姻關係存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬」，第（五）項是「法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬」。這兩句寫在法律裡，不是寫在某份問答裡。第十六條寫本法自2021年9月1日起施行，1997年7月7日國務院發佈的《中華人民共和國契稅暫行條例》同時廢止。

上海那頁還寫有一句「自2022年1月1日至2024年12月31日，對本市個人減按50%徵收印花稅」，那是該市該時段的當年值；今天是2026年，不能把它當今天的數，按當期文本核。

「法定繼承人」的範圍不是隨口說的。上海市稅務局同一頁面在注裡寫明，按民法典規定的法定繼承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。契稅法只寫「法定繼承人」，把範圍交回民法典；這一層與登記窗口要的親屬關係材料，是兩件事。

三、舊批覆仍掛在頁面上，但已全文廢止

《國家稅務總局關於繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批覆》（國稅函〔2004〕1036號）確實寫過兩句：對《繼承法》規定的法定繼承人繼承土地、房屋權屬，不徵契稅；非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬於贈與行為，應徵收契稅。國家稅務總局網站至今仍能檢索到這份批覆原文，12366納稅服務平臺一份答覆也還逐字引著它。

但國家稅務總局上海市稅務局法規庫裡同一文號的頁面，標註欄寫得很清楚：「廢止失效日期：2021-09-01」「狀態：全文廢止失效」「註釋：全文廢止。參見：《國家稅務總局關於契稅納稅服務與徵收管理若干事項的公告》（國家稅務總局公告2021年第25號）」。批覆裡引的《繼承法》，也隨民法典施行成為沿革。

所以這一格要這麼讀：結論「法定繼承免徵契稅」今天仍然成立，但依據已經換成契稅法第六條第（五）項與現行徵管公告；把2004年那份批覆抄去今天的窗口，是拿一份已廢止的文件當現行依據。舊帖、舊問答裡看到這個文號，先看清頁面有沒有標廢止，再決定它能不能用。

表裡四行按「看到什麼」和「怎麼用」分開；結論相同，依據的位置不同。

四、登記窗口要的，和稅務機關要的，不是一回事

《不動產登記暫行條例實施細則》第十四條寫：因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關於不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關係材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。自然資源部對政協十三屆全國委員會第一次會議第3205號（城鄉建設類89號）提案答覆的函裡，逐字引了這一條，並寫明「並無對房產繼承公證的強制性規定」；同一份答覆也解釋了不提交公證材料時，登記機構需要全部法定繼承人共同到場查驗或詢問，工作量與核實難度都更高。

「不強制公證」不等於「什麼都不用交」。福州市不動產登記和交易中心的一則普法案例寫得更細：贈與與遺贈是不同的法律行為，以贈與、遺贈方式申請登記，受理條件、提交材料、辦理程序均不同；受遺贈人要在遺贈人去世後，持確認房產歸屬的公證書或生效法律文書辦理，或者持死亡證明、遺贈書，並會同全體法定繼承人共同辦理繼承材料查驗，公告期滿無異議後辦理。

境外形成的死亡證明、遺囑、親屬關係材料怎麼進內地登記窗口，公開統一文本里未見可逐字引用的全國清單；0606 至 0610 那一組寫的是訴訟中的公證、認證與轉遞，那裡是法院立案這一格，這裡是登記機構受理這一格，給出方不同，不互搬。真要辦，向房屋所在地不動產登記機構問清材料形式與譯本要求。

五、家裡人在不同地區，先問適用哪一邊

廣東省人民政府僑務辦公室轉載的一則《人民日報海外版》「律師信箱」裡，逐字引了《中華人民共和國涉外民事關係法律適用法》第三十一條「法定繼承，適用被繼承人死亡時經常居所地法律，但不動產法定繼承，適用不動產所在地法律」、第三十四條「遺產管理等事項，適用遺產所在地法律」，並引民法典第一千一百二十七條的第一順序（配偶、子女、父母）與第二順序（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母），還寫明民法典未對繼承人的國籍作出限制。這是公開普法解讀，不是法條全文；辦件以受理機關所引現行法律文本為準。

同一部法律第三十二條、第三十三條另把遺囑方式、遺囑效力的連結點分開寫；第三十五條寫無人繼承遺產的歸屬。房子在內地（祖國大陸），不動產法定繼承適用不動產所在地法律這一句，決定了不能只按被繼承人在港澳臺地區的住所地習慣去分這套房。港澳臺地區出具的親屬關係材料、遺囑要不要另辦手續，仍回到登記機構那一句問法。

六、三處各問各的

第一處是房屋所在地主管稅務機關：問「我這一格按買賣、贈與還是繼承申報，具體適用稅率按哪一份省級文本，需不需要《個人無償贈與不動產登記表》一類表單」。第二處是房屋所在地不動產登記機構：問「繼承登記提交哪幾類材料，不提交公證書時全體法定繼承人要不要到場、要不要公告」。第三處是出具材料的所在地機構：港澳臺地區形成的死亡證明、親屬關係證明、遺囑，按受理機關當期要求核形式與中文譯本。

三句可以直接用：「法定繼承免徵契稅，我這邊的申報依據按契稅法第六條第（五）項還是另有省級規定」；「非法定繼承人按遺囑承受，計稅價格怎麼核定」；「舊批覆國稅函〔2004〕1036號已標廢止，窗口現在認哪一份現行文件」。贈與、遺贈、夫妻之間變更權屬三格的契稅差別，也一併在這三處問清，別讓一句「都是給家裡人」把三張表合成一張。

參考資料

1. 這一篇有一處沿革要特別留意：舊批覆的結論今天仍成立，但文件本身已標廢止。下面把批覆原文、法規庫的廢止標註、現行法律依據分條列出，普法解讀也標了性質，別拿解讀當條文。

1. 〔1〕《中華人民共和國契稅法》，中國人大網所載全文。可核第一條、第二條、第三條、第四條、第六條第（四）（五）項、第七條。官網原文。

1. 〔2〕珙縣人民政府網《哪些房產可以享受契稅減免稅?》所引契稅法條文。可核第十六條「自2021年9月1日起施行、1997年契稅暫行條例同時廢止」，以及財政部 稅務總局公告2021年第23號的執行口徑，標為地方人民政府門戶引述。

1. 〔3〕《財政部 稅務總局關於契稅法實施後有關優惠政策銜接問題的公告》（財政部 稅務總局公告2021年第29號，2021年8月27日），國家稅務總局安徽省稅務局網站所載全文。可核第一條離婚分割共同財產免徵契稅、第五條自2021年9月1日起執行。官網原文。

1. 〔4〕《國家稅務總局關於繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批覆》（國稅函〔2004〕1036號），國家稅務總局網站所載批覆原文；以及國家稅務總局上海市稅務局法規庫同一文號頁面的「廢止失效日期2021-09-01、全文廢止失效、參見國家稅務總局公告2021年第25號」標註。可對照舊文號與現行依據的沿革。兩份均為官網頁面。

1. 〔5〕國家稅務總局上海市稅務局「個人繼承房屋」辦稅頁面。可核法定繼承人免徵契稅、非法定繼承人按遺囑承受稅率3%與計稅價格核定、印花稅萬分之五、法定繼承人範圍注、以及2022至2024年本市印花稅減半的當年值。官網頁面。

1. 〔6〕自然資源部《關於政協十三屆全國委員會第一次會議第3205號（城鄉建設類89號）提案答覆的函》（2018年12月24日）。可核所引實施細則第十四條與「並無對房產繼承公證的強制性規定」。官網原文。

1. 〔7〕福州市不動產登記和交易中心《民法典宣傳｜贈與應及時申請不動產登記》。可核贈與與遺贈受理條件、材料、程序不同，以及受遺贈登記的兩種辦件路徑。官網頁面。

1. 〔8〕廣東省人民政府僑務辦公室轉載《人民日報海外版》「律師信箱」《外籍配偶繼承中國房產的法律問題》。可核所引涉外民事關係法律適用法第三十一、三十四條與民法典第一千一百二十七條，標為公開普法解讀，不作法條全文與辦件依據。