一、先定這一筆的歸屬

第二百八十二條寫明，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。主語列了三類，落點只有一個：共有部分產生的收入歸業主共有，且是扣除合理成本之後的餘額。

電梯轎廂裡的廣告位、外牆廣告、共有道路上的車位收費，先問一句「用的是不是共有部分」。若用的是專有部分，規則另走合同；若用的是共有部分，才進這一條。0416 已把地面車位與規劃內車位的歸屬分開，這一篇接的是歸屬之後的收益。

二、扣除的是合理成本，不是先分再扣

條文寫的是「在扣除合理成本之後，屬於業主共有」，順序不能顛倒。哪些算合理成本、由誰列賬，第二百八十三條給了分配規則，第九百四十三條給了公開動作：業主共有部分的經營與收益情況，物業服務人應當定期以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。

三、分攤與分配按什麼比例

第二百八十三條寫明，建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所佔比例確定。第二百八十四條另給兩條管理路徑：業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理；對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

看到「收益按戶均分」的整理稿，先回這一條：法定補充規則寫的是專有部分面積比例，不是戶數。管理規約另有約定的，取約定那一版全文來核。

四、經營之前還有一道表決

第二百七十八條第一款第八項把「改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動」列為業主共同決定事項；第二款給門檻：業主共同決定事項應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，決定第六項至第八項事項應當經參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

所以「廣告已經掛了三年」與「能不能掛」是兩個問題：前者問收益公開與歸屬，後者問當初有沒有過表決。0421 會把參與門檻與同意門檻兩道數拆開講，這一篇只把第八項的位置點出來。

五、能讀到什麼才算核過

把三樣並排看：管理規約或合同裡關於共有部分經營的約定、業主共同決定的表決記錄、物業服務人按第九百四十三條公開的收益情況。三樣對不上時，先要全文與賬目，不要只憑公示欄裡一個總額下結論。0425 會把這三樣列進按年歸檔的格子裡。

六、該以哪份為準

各小區共有部分經營合同的具體成本項目、收益分配方案與公示週期，本站未核到統一文本。該以哪份為準：收入歸屬看民法典第二百八十二條，分攤與分配看第二百八十三條及本小區管理規約，經營前表決看第二百七十八條，公開動作看第九百四十三條。向業主委員會與物業服務人問清三句：一是廣告位與地面車位用的是不是共有部分；二是扣除的合理成本列了哪幾項、賬目在哪裡公開；三是利用共有部分經營是否經過業主共同決定、表決記錄能否取到全文。

參考資料

1. 《中華人民共和國民法典》第二百八十二條、第二百八十三條、第二百八十四條，人民網法治頻道刊載全文；本頁用共有部分收入扣成本後歸業主共有、約定優先與面積比例補充規則、自行管理或委託管理及依法更換這三層。

1. 《中華人民共和國民法典》第二百七十五條，地方人民政府門戶刊載民法典業主物權節選；本頁用規劃內車位依約定、佔用共有道路車位屬業主共有，說明收益條款的適用前提。

1. 《中華人民共和國民法典》第二百七十八條，地方人民政府門戶刊載民法典節選、人民法院報業主共同決定表決規則釋法文；本頁用第八項經營事項與參與表決、同意門檻，為經營前的程序定位。

1. 《中華人民共和國民法典》第九百四十三條，最高人民法院公報《中華人民共和國民法典（續）》全文；本頁用共有部分經營與收益情況須定期公開並向業主大會、業主委員會報告這一層。