一、證書上的那一格只是起點

民法典第二百七十一條把業主的權利拆成兩層：對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第二百七十二條接著寫，業主對專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利，但行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

所以拿到證書之後，值得先做的不是量面積，而是把「我能單獨決定」與「要和鄰居一起決定」分開。房門以內的裝修、出租、轉讓落在第一層；電梯、屋頂、外牆、樓道落在第二層。0386 至 0395 那幾篇寫的是承租人手裡那份租賃合同，這一篇寫的是所有權這一層，兩把尺子不疊用。

二、道路、綠地與公共場所的三種例外

第二百七十四條把建築區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房一併寫成業主共有，但留了三類例外：屬於城鎮公共道路的道路、屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的綠地，不在這句裡。判斷某片綠地能不能由少數人獨佔，先回到這一條看它落在哪一類，而不是看圍擋是誰立的。

三、車位車庫不是一類東西

第二百七十五條把車位分成兩種歸屬：建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，則屬於業主共有。第二百七十六條另加一句，規劃內的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

地面上一排劃線車位與地下產權車位，合同裡寫的往往不是同一句話。前者若佔的是共有道路，收益與使用的底子在第二百七十五條第二款；後者看買賣或租賃怎麼約定。0419 會接著講這兩種車位帶來的收益歸誰，這一篇只把歸屬先分清楚。

四、轉讓時跟著一起走的那一格

第二百七十三條第二款寫明，業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。買二手房時交接的不只是鑰匙和證，還有對電梯、屋頂、共有道路的那一層權利，以及相應的義務。

五、不能只挑權利不擔義務

同一條第一款還有一句常被跳過：業主對共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。長期不住、不乘電梯、不使用某處共有設施，不能據此把分攤義務一併勾掉。這一句在 0418 講物業費時還會再用到，但那一篇講的是合同這一側，此處講的是所有權這一側。

六、與租房那一組怎麼分工

0386 寫的是合同先立、0387 寫備案、0389 寫押金與維修、0391 寫租賃期內產權變動，主語都是承租人；本批 0416 起主語換成業主與業主共同體。同一套房裡，承租人問房東能不能修，業主問共有部分能不能動，給出方不同，材料也不同。

七、入住前核三格

一是證書記載的專有部分範圍與合同附圖是否一致；二是小區裡哪些道路、綠地、車位屬於共有，哪些另有但書；三是管理規約對共有部分的使用有沒有另作約定。三格核完，後面 0419 的收益、0420 的維修資金、0421 的表決才有可對照的底稿。

八、該以哪份為準

各城市不動產登記的證件材料清單、小區規劃附圖中車位與綠地歸屬的個案認定，本站未核到統一口徑。該以哪份為準：專有與共有的劃分看民法典第二百七十一條、第二百七十四條、第二百七十五條，登記記載看屬地登記機構出具的證書與附圖，管理規約另看本小區依法制定並公佈的那一版。向登記窗口與物業服務人問清三句：一是我這套房專有部分的範圍以哪份附圖為準；二是小區內哪些道路、綠地與車位屬於業主共有；三是管理規約對共有部分使用有沒有另行約定、在哪裡能取到全文。

參考資料

1. 《中華人民共和國民法典》第二百七十一條、第二百七十二條，人民網法治頻道刊載全文；本頁用專有部分所有權與共有部分共有共管這兩層劃分，以及行使所有權不得危及建築物安全的限制。

1. 《中華人民共和國民法典》第二百七十三條、第二百七十四條，人民網法治頻道刊載全文；本頁用轉讓時共有權利一併轉讓、不得以放棄權利為由不履行義務，以及道路綠地公共場所的三類但書。

1. 《中華人民共和國民法典》第二百七十五條、第二百七十六條，地方人民政府門戶刊載民法典業主物權節選；本頁用規劃內車位依約定、佔用共有道路的車位屬業主共有、規劃內車位首先滿足業主需要這三層。

1. 《中華人民共和國民法典》第二百七十八條，地方人民政府門戶刊載民法典節選、人民法院報業主共同決定表決規則釋法文；本頁用共有部分事項須由業主共同決定這一層，為 0421 留出接口。