一、先列清楚哪九項要共同決定

第二百七十八條第一款列了九項：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；使用建築物及其附屬設施的維修資金；籌集建築物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建築物及其附屬設施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

0419 講共有部分經營、0420 講維修資金籌集與使用，用的都是這份清單裡的項。先定位項，再談門檻，比看到一張表決票就去數人頭穩當。

二、參與是一道，同意是另一道

第二款先寫參與門檻：業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。接著寫同意門檻：決定第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；決定其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

兩處「三分之二」說的都是參與，不是同意；四分之三與過半數算的都是參與表決者，不是全體業主。把參與人數直接當成同意票數，是最常見的一格誤讀。

三、第六至八項與其餘事項分開算

第六項籌集維修資金、第七項改建重建、第八項改變共有部分用途或用於經營，落在四分之三那一組；第一至五項與第九項落在過半數那一組。人民法院報的釋法文回顧過物權法舊規則的難點：屋頂漏水只涉及頂樓、加裝電梯對高低層影響不同，按絕對多數決往往難以達成。民法典把參與與同意拆成兩道，正是回應這一層。

四、決定對誰有用，被侵害時怎麼撤

第二百八十條寫明，業主大會或者業主委員會的決定對業主具有法律約束力；作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。第二百八十七條另給，業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任。

「沒投票」不等於「不受約束」，「覺得不公平」也不等於自動失效。要走的是撤銷請求那一層，材料落在表決記錄、面積與人數清冊、公告全文上。

五、大會與業委會怎麼來

第二百七十七條寫明，業主可以設立業主大會、選舉業主委員會，成立的具體條件和程序依照法律、法規的規定；地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。第二百八十三條另給一個補充規則：費用分攤、收益分配沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所佔比例確定——表決裡的面積口徑與這一格常常同源。

六、從清單走到材料

拿到一份表決通知，按三格讀：屬於九項裡的哪一項、需要多少業主參與、按哪一組比例算同意。三格讀完，0419 的經營收益與 0420 的維修資金才接得上；0425 會把表決記錄與面積清冊列進歸檔格。

七、該以哪份為準

各小區業主大會議事規則裡的面積與人數計算細則、表決票樣式與公告期限，本站未核到統一文本。該以哪份為準：事項清單、參與門檻與兩類同意比例看民法典第二百七十八條，決定效力與撤銷看第二百八十條，成立程序看第二百七十七條及屬地法規，具體清冊看本小區依法公佈的版本。向業主委員會與屬地主管部門問清三句：一是這次表決屬於九項中的哪一項；二是參與表決的面積與人數清冊以哪一版為準；三是同意比例按四分之三那一組還是過半數那一組計算。

參考資料

1. 《中華人民共和國民法典》第二百七十八條，地方人民政府門戶刊載民法典節選；本頁用第一款九項事項、第二款參與表決雙三分之二與兩類同意比例。

1. 人民法院報《民法典中小區業主共同決定事項的表決規則》；本頁用物權法舊規則在屋頂漏水、加裝電梯等事項上難以達成絕對多數決的背景，說明參與與同意拆成兩道的緣由。

1. 《中華人民共和國民法典》第二百八十條、第二百八十七條，人民網法治頻道刊載全文；本頁用業主大會或業委會決定的約束力、受侵害業主可請求法院撤銷，以及請求承擔民事責任這一層。

1. 《中華人民共和國民法典》第二百七十七條、第二百八十三條，地方人民政府門戶刊載民法典節選與人民網法治頻道刊載全文；本頁用設立業主大會與選舉業委會的指導協助主體，以及無約定時按專有部分面積比例分攤分配。