一、先定合同的兩端

第九百三十七條給的定義是：物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同；物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

這一句把「服務」與「付費」寫成同一份合同的兩端，也把「其他管理人」納入了主語。業主自行管理建築物及其附屬設施是第二百八十四條給的另一條路，不是本合同這一條。看到一份整理稿把「物業服務企業」寫成唯一主體，先回第九百三十七條對一遍。

二、合同裡該有的幾格

第九百三十八條第一款列的是服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款；同條要求物業服務合同應當採用書面形式。清單裡的「等」字不表示可以只剩一句「按有關規定執行」，收費與維修資金那兩格尤其要能逐項對照。

三、公開承諾也在合同裡

第九百三十八條第二款寫明，物業服務人公開作出的有利於業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。海報、公示欄、招標文件裡寫明的響應時限或增值服務，只要是對業主有利且已公開，就不是宣傳語那一層。第九百四十三條另要求把服務事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況定期公開並向業主大會、業主委員會報告，0418 會展開這一側。

四、沒親自簽過，前期合同也約束業主

第九百三十九條寫明，建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。第九百四十條接著給終點：前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

入住時手裡那本《業主手冊》若與前期合同不一致，先分清哪一份是合同、哪一份只是使用說明。更換物業之後仍按舊手冊核收費項目，最容易在這一格對不上。

五、專項委託可以，全部轉委託不行

第九百四十一條分兩款：物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委託給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責；物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委託給第三人，或者將全部物業服務支解後分別轉委託給第三人。

保潔、電梯維保分包出去，負責的仍是籤合同的那一家；把整包服務切給幾家、自己只留一個前臺，則落在第二款禁止的範圍內。判斷時看的是「部分專項」還是「全部服務」，不是看現場穿哪家制服。第九百四十二條第一款另把共有部分的維修養護、基本秩序與人身財產安全保護寫成服務人一側的義務，專項事項委託出去之後，這一義務仍由籤合同的一方向業主承擔。

六、裝修、出租與轉讓都要告知

第九百四十五條第一款寫明，業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項，並配合其進行必要的現場檢查；第二款寫明，業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關情況告知物業服務人。

這一條給的是告知與配合，不是審批。裝修噪聲那一段另按 0422 的噪聲汙染防治法條文核，出租那一格與 0386 至 0395 的租賃合同鏈相接，兩件事不要併成一張表。

七、該以哪份為準

各小區物業服務合同範本的具體條款、收費標準備案口徑與前期合同交接清單，本站未核到統一文本。該以哪份為準：合同定義、必備條款、公開承諾、前期合同效力與委託邊界看民法典第九百三十七至九百四十一條、第九百四十五條，具體項目與金額看本小區依法訂立並公佈的那一版合同。向物業服務人與業主委員會問清三句：一是現行物業服務合同全文與附件在哪裡可取；二是公示欄裡對業主有利的公開承諾是否計入合同；三是保潔、電梯維保等專項事項由誰承擔、出問題時向誰追。

參考資料

1. 《中華人民共和國民法典》第九百三十七條，最高人民法院公報《中華人民共和國民法典（續）》全文；本頁用物業服務合同定義與物業服務人含其他管理人這一層。

1. 《中華人民共和國民法典》第九百三十八條，最高人民法院公報同篇全文；本頁用合同一般包括的條款清單、書面形式要求，以及公開作出的有利於業主的服務承諾為合同組成部分。

1. 《中華人民共和國民法典》第九百三十九條、第九百四十條，地方人民政府門戶刊載民法典物業服務合同節選；本頁用前期合同與業主大會選聘後合同對業主的約束力，以及新合同生效時前期合同終止。

1. 《中華人民共和國民法典》第九百四十一條，地方人民政府門戶刊載民法典物業服務合同節選；本頁用部分專項委託仍向業主負責、不得全部轉委託或支解後分別轉委託這兩層。

1. 《中華人民共和國民法典》第九百四十二條，最高人民法院公報同篇全文；本頁用物業服務人按約定和物業使用性質妥善維修養護共有部分、維護基本秩序這一側，給 0418 留出接口。

1. 《中華人民共和國民法典》第九百四十五條，最高人民法院公報同篇全文；本頁用裝修事先告知與配合現場檢查、轉讓出租及依法改變共有部分用途及時告知這兩款。