租房先看合同那一格：口頭約定能管多久
六個月以上要落在紙上，不是落在聊天記錄裡
| 資料截止 | 資料截止：本頁所寫以所列法律發佈時狀態為準；各地房屋租賃示範文本與網籤要求另按當年版本核對。 |
|---|---|
| 數據來源 | 數據來源：人民政協網刊載民法典全文、住房和城鄉建設部網站部門規章全文、武漢市蔡甸區人民法院與營口市西市區人民法院公開普法整理。 |
一、先分清有沒有合同與合同寫沒寫全
民法典第七百零三條把租賃合同定義為出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；第七百零四條接著列出合同內容一般包括的條款：租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修。這幾項是讀一份合同時最省事的對照單，不是簽署後才能補的裝飾。
很多人把「簽了」當成「寫全了」。真到退租、維修、漲租時，能拿出來逐格對的是白紙上的那一欄，不是當時說好的那句話。
| 第七百零四條的條款 | 合同裡對應哪一格 | 沒寫清會卡在哪 |
|---|---|---|
| 租賃物名稱、數量、用途 | 房屋坐落、房號、面積與居住用途 | 交付時說不清是哪一間、能不能住人 |
| 租賃期限 | 起止年月日與續訂方式 | 六個月那道線判不下來 |
| 租金及支付期限和方式 | 月租、付款日、收款賬戶 | 逾期與調整各按各的說法 |
| 租賃物維修 | 報修渠道、修復時限、費用承擔 | 設施壞了沒人認 |
二、六個月那道線
民法典第七百零七條寫明：租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式；當事人未採用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。它管的是「期限能不能確定」，不是「有沒有交錢」。付了半年租金、拿了鑰匙，只要期限沒落在紙上且事後說不清，仍可能落到不定期。
武漢市蔡甸區人民法院公開普法問答把後果講得很直白：不定期租賃雙方都可隨時提出解除，但應在合理期間內通知對方，一旦發生糾紛舉證也十分困難。對剛到一座城市、下一學年還可能換住處的讀者，這一格比押金數額更該先問。
三、不定期之後會鬆掉哪幾格
民法典第七百零五條另給一條上限：租賃期限不得超過二十年，超過二十年的超過部分無效；期滿續訂的，約定租賃期限自續訂之日起也不得超過二十年。中介拿來推銷的「長租二十年、一次性付清」，話術裡混著兩件事——上限是法律給的，一次性付款是合同自己約的，別互相背書。
| 同一處租約的兩種狀態 | 解約與舉證上的差別 |
|---|---|
| 寫明瞭起止日的定期租賃 | 按合同約定的期限與解除條件辦，雙方各持一份簽字原件 |
| 未採用書面且期限無法確定 | 視為不定期租賃，雙方可隨時提出解除但應在合理期間內通知，舉證難度明顯上升 |
| 約定超過二十年的部分 | 超過部分無效，不是整份合同失效 |
四、備案與合同效力是兩層
民法典第七百零六條專門寫了一句：當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。所以「還沒備案」不等於「合同作廢」。行政登記該辦仍要辦，辦的是另一條線上的事，0387 把那一格的時限、材料與後果攤開。
把這兩層併成一句，最容易得出的錯話是「沒去備案所以房東可以隨便趕人」。合同效力和登記義務各歸各份文本，誰也不替誰給結論。
五、簽字之前核三格
出租人那一格看權屬證明與身份證件是否對得上；房屋那一格看是不是屬於不得出租的情形、用途是不是居住；租期那一格看起止日、續訂與提前解除怎麼寫。三格都落在紙面上，後面 0388 到 0391 的幾篇才有可對照的底稿。
| 要核的一格 | 向誰要 | 留下什麼 |
|---|---|---|
| 出租人與權屬 | 出租人、房屋所有權證書或其他合法權屬證明 | 權屬證明覆印件與雙方簽字頁 |
| 房屋本身 | 現場看房與當地房屋租賃管理要求 | 交付時的設施清單與照片 |
| 租期與解除 | 合同文本本身 | 寫明起止日、續訂與提前解除的一份原件 |
六、這一頁能帶走的
把第七百零四條那幾項逐條對一遍，把起止日寫成具體年月日，雙方各留一份簽字原件。做不到這三件，後面每一格都要靠回憶補，而回憶在窗口和調解桌上都不算材料。
七、該以哪份為準
各城市房屋租賃示範文本的逐格字段、網上籤約入口與港澳臺證件在簽約環節的填寫方式，本站未核到統一清單。該以哪份為準：合同效力看民法典第七百零三至七百零七條，簽約材料看租賃房屋所在地當年示範文本。向出租人與租賃房屋所在地建設（房地產）主管部門問清三句：一是這份合同是否採用當地當年示範文本；二是租期起止日與提前解除寫在第幾條；三是雙方簽字原件各留幾份、交付清單誰簽字。
參考資料
- 《中華人民共和國民法典》第七百零三條、第七百零四條，人民政協網 2020 年 6 月刊載全文；本頁用租賃合同定義與合同內容一般包括的條款清單。
- 《中華人民共和國民法典》第七百零五條、第七百零七條，人民政協網刊載全文；本頁用二十年上限、超過部分無效與六個月以上應採用書面形式。
- 《中華人民共和國民法典》第七百零六條，人民政協網刊載全文；本頁用未辦理登記備案手續不影響合同效力這一句，與 0387 的行政登記義務分開讀。
- 武漢市蔡甸區人民法院《租房避坑指南》公開普法問答，關於口頭約定、不定期租賃隨時解除與舉證困難；標明為審判實踐普法性質，不作法條。
- 《商品房屋租賃管理辦法》（住房和城鄉建設部令第 6 號）第二條、第二十八條，住房和城鄉建設部網站公開全文；本頁用城市規劃區內國有土地上商品房屋租賃的適用邊界，以及 2011 年 2 月 1 日施行、廢止建設部令第 42 號的沿革。
