房東說房子賣了，下週來交接——租約還在不在
所有權換了人，佔著房子的那份合同不跟著作廢
| 資料截止 | 資料截止：本頁所寫以部門規章與法律發佈時狀態為準；房屋買賣交割與租賃銜接的本地流程另按當年規定核對。 |
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| 數據來源 | 數據來源：住房和城鄉建設部網站《商品房屋租賃管理辦法》公開全文、人民政協網刊載民法典全文、遼寧省法院訴訟服務網公開整理。 |
一、四種轉讓情形，原合同繼續有效
《商品房屋租賃管理辦法》第十二條第一款寫明：房屋租賃期間內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。四種情形並列，不只有「賣房」一種；新權利人接手的是帶租約的房屋，租期、租金與維修條款按原合同走。
「下週來交接」如果是產權交割，交接的是權屬；承租人按合同佔有房屋的這段期限，並不隨交割單一起交出去。
| 第十二條列的情形 | 原合同 | 承租人該核的一格 |
|---|---|---|
| 贈與、析產、繼承 | 繼續有效 | 新權利人姓名與聯繫方式 |
| 買賣轉讓 | 繼續有效 | 交割日與剩餘租期是否銜接 |
| 共同居住人的後續承租 | 按原租賃合同租賃該房屋 | 共同居住事實的證明材料 |
二、買賣不破租賃的那一句
民法典第七百二十五條規定，租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。它有兩個前提詞：按合同佔有、在佔有期限內。先確認自己仍按合同住著、租期沒到，這一句才落到自己身上。營口市西市區人民法院公開整理也把這一條簡寫為「買賣不破租賃」。
三、共同居住人那一格
第十二條第二款另寫：承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。給的是「可以按原合同繼續租」的路徑，不是自動更名；合同主體怎麼變更、租金與押金怎麼接續，仍要回到出租人一側辦手續。
四、優先購買權與合理期限通知
第十三條規定，房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。它管的是「出售前告知」與「同等條件」，不是給承租人一個隨時壓價或阻止交易的權利。
| 第十三條的兩格 | 含義 | 手裡該留什麼 |
|---|---|---|
| 出售前合理期限內通知 | 告知發生在出售前 | 通知的書面件與收到日期 |
| 同等條件下優先購買權 | 條件相同才有優先 | 出售條件與自身回覆的留痕 |
五、備案那一格跟著動
產權人換了，第二十條要求記載的出租人姓名、住所那一格就變了；第十九條要求備案內容發生變化的，三十日內到原部門辦理變更。所有權變動不影響合同效力，不代表備案回執可以一直不改——0387 那張鏈在這裡接上，兩件事各辦各的。
六、該以哪份為準
各地對房屋買賣交割後租賃合同主體變更、押金轉移與備案變更的具體流程，本站未核到統一規定。該以哪份為準：原合同效力看部門規章第十二條與民法典第七百二十五條，優先購買權看第十三條，備案看第十九條。向出租人、新權利人與原登記備案部門問清三句：一是產權交割日與剩餘租期怎麼銜接；二是押金與維修責任由誰接續；三是出租人信息變更後備案在幾日內辦理。
參考資料
- 《商品房屋租賃管理辦法》（住房和城鄉建設部令 第 6 號）第十二條第一款，住房和城鄉建設部網站公開全文；本頁用贈與、析產、繼承或買賣轉讓房屋時原租賃合同繼續有效。
- 《商品房屋租賃管理辦法》第十二條第二款，住房和城鄉建設部網站公開全文；本頁用承租人在租賃期間死亡時共同居住人可按原合同租賃該房屋。
- 《商品房屋租賃管理辦法》第十三條，住房和城鄉建設部網站公開全文；本頁用出售前合理期限內通知與同等條件下優先購買權。
- 《商品房屋租賃管理辦法》第十九條、第二十條，住房和城鄉建設部網站公開全文；本頁用備案內容變化三十日內變更，與備案記載出租人姓名住所這一格。
- 《中華人民共和國民法典》第七百二十五條，人民政協網刊載全文；本頁用按合同佔有期限內所有權變動不影響租賃合同效力。
- 營口市西市區人民法院訴訟服務網《房屋租賃合同 30 問》公開整理對第七百二十五條的簡寫；標明為公開整理性質，不作法條。
