一、先把房子和房間分開

《商品房屋租賃管理辦法》第六條管的是整套房能不能出租，第七條第二句管的是屋裡哪幾處空間不得出租供人員居住。兩條常被合成一句「這種房不能租」，結果該看權屬時去量了陽臺，該看隔斷時又只查了產權證。

前者對著房屋本身的狀態，後者對著居住用途落在哪個空間，判斷材料完全不同。

二、第六條的四類情形

原文列了四類：屬於違法建築的；不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；違反規定改變房屋使用性質的；法律、法規規定禁止出租的其他情形。前三類是具體情形，第四類是留給他法的兜底，不能自行往裡添「看著舊」「沒電梯」這類條件。

對讀者有用的動作是把它翻成三個可問的問題：這套房有沒有合法權屬證明，房屋用途寫的是不是居住，有沒有當地規定的禁止出租情形。問不出來的，先別急著交定金。

三、第七條那四個空間

第七條先要求房屋租賃當事人依法訂立租賃合同，接著寫明廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。這是空間清單，不是面積標準；網上流傳的人均平方米數、隔斷間數量，各有各的地方依據，不能掛到這一條底下當全國統一數字。

把陽臺封起來擺一張床，價格往往低得動心。真出了安全整改或退租爭議，合同裡寫的「一室」與現場用途對不上，先受影響的是住的人。

四、第二十一條罰的是誰

第二十一條規定，違反第六條的由主管部門責令限期改正；對沒有違法所得的可處五千元以下罰款，對有違法所得的可處違法所得一倍以上三倍以下但不超過三萬元的罰款。這一條的處理對象是出租行為，不是給承租人自動發一張解約書或退款單。

承租人這邊能做的，是把看房時拿到的權屬、用途與安全信息留好，再把合同裡的解除與退費條款讀一遍；真要主張，回到合同約定與爭議解決渠道，不靠罰則倒推。

五、看房時核三格

權屬格看房屋所有權證書或者其他合法權屬證明，以及出租人與記載主體是否一致；用途格看權屬與現場是否都指向居住；安全格看有沒有明顯改動承重結構、把非居住空間改成臥室的痕跡。三格都過關，再談租金與押金。

六、二十年上限與長租話術

民法典第七百零五條給的二十年是租賃期限上限，跟房屋能不能出租是兩件事。銷售話術裡常把「合法可租」和「一次籤二十年」捆在一起說，前者看部門規章第六條，後者看民法典第七百零五條，超過部分無效不等於整份合同失效。

七、這一頁能帶走的

看房當天把三格寫成一張清單，權屬證明拍一張、現場用途拍一張、交付設施拍一組。日後若遇到整改或退租，能拿出來的不是當時的印象，是這三樣按日期存好的東西。

八、該以哪份為準

各地對分隔出租、人均居住面積與群租整治的具體數值，本站未核到可逐字引用的全國統一條文。該以哪份為準：整套房能否出租看部門規章第六條，空間能否住人看第七條第二句，地方整治要求另按房屋所在地當年規定。向出租人與房屋所在地建設（房地產）主管部門問清三句：一是權屬證明記載的用途是不是居住；二是這套房有沒有被列入不得出租的情形；三是本地對非居住空間改臥室有沒有另行規定。

參考資料

1. 《商品房屋租賃管理辦法》（住房和城鄉建設部令第 6 號）第六條，住房和城鄉建設部網站公開全文；本頁用違法建築、不符合安全防災強制性標準、違反規定改變使用性質與兜底情形四類。

1. 《商品房屋租賃管理辦法》第七條，住房和城鄉建設部網站公開全文；本頁用依法訂立租賃合同與廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室不得出租供人員居住。

1. 《商品房屋租賃管理辦法》第二十一條，住房和城鄉建設部網站公開全文；本頁用責令限期改正、無違法所得五千元以下與有違法所得一倍以上三倍以下不超過三萬元。

1. 《商品房屋租賃管理辦法》第二條、第二十六條，住房和城鄉建設部網站公開全文；本頁用城市規劃區內國有土地的適用範圍，以及城市規劃區外國有土地上房屋租賃參照執行。

1. 《中華人民共和國民法典》第七百零五條，人民政協網刊載全文；本頁用租賃期限不得超過二十年、超過部分無效。

1. 廣東深桂律師事務所公開法律知識問答對部門規章第六條四類的轉述；標明為律師解答性質，不作法條。